Les raisons d’une sous-location sont diverses : absences prolongées en lien avec le travail, un voyage autour du monde qui s’étale sur plusieurs mois, le télétravail permettant de passer quelque temps dans sa résidence secondaire, ou encore un logement très spacieux… Bref, nombreuses sont les raisons pouvant inciter à chercher un sous-locataire. Si la sous-location partielle ou totale de l’appartement loué est un terrain inconnu pour la plupart des gens, ce n’est pas une raison pour se priver d’une source de revenu supplémentaire ! Pour vous éclairer sur le sujet, voici les points auxquels vous devez faire attention lors d’une sous-location.
- Qu’est-ce que la sous-location ?
- Comment trouver un sous-locataire ?
- Quelles sont les conditions légales pour les sous-locataires ?
- Locataire principal / sous-locataire – Qui est responsable ?
- Comment se présente un contrat de sous-location ?
- Que faire si votre sous-locataire ne paie pas ou ne quitte pas le logement ?
- Comment se déroule la résiliation du contrat de sous-location ?
- Que se passe-t-il si le propriétaire résilie le contrat de location ?
- Sous louer sans regrets
1. Qu’est-ce que la sous-location ?
La sous-location concerne un locataire. Lorsque celui-ci souhaite louer à son tour une partie seulement ou l’entièreté de son logement. Une contrepartie financière est demandée en échange. Sans versement de loyer, comme dans le cas où vous hébergeriez un proche, on parle « d’hébergement à titre gratuit ».
2. Comment trouver un sous-locataire ?
Le cadre de vie du locataire principal joue un rôle important dans la recherche d’un sous-locataire approprié. Un étudiant qui a aménagé son appartement de manière fonctionnelle et qui se contente de peu de mobilier trouvera sûrement un sous-locataire dans son entourage étudiant. Pour le locataire d’un appartement confortablement aménagé et spacieux en plein centre-ville, il sera peut-être plus aisé de trouver quelqu’un parmi ses collègues de travail. Vous pouvez trouver aisément un sous-locataire via de nombreux portails en ligne ou également sur des groupes Facebook. Outre les annonces en ligne, les tableaux d’affichage permettent aussi de trouver un sous-locataire. La participation de collègues et de camarades d’études peut également aider à trouver rapidement un sous-locataire digne de confiance.
3. Quelles sont les conditions légales pour le locataire principal ?
La loi suisse autorise et encadre la sous-location. En tant que locataire principal, vous n’avez pas besoin de l’accord du propriétaire, car il ne peut pas vous interdire de sous-louer. Les clauses du contrat de location qui excluent un sous-locataire sont nulles et non avenues. Toutefois, vous êtes tout de même tenu d’informer votre propriétaire de la sous-location et des conditions prévues. La forme écrite n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée afin de disposer de preuves en cas de désaccord avec le bailleur. Dans la lettre adressée à votre propriétaire, vous devez mentionner les coordonnées du sous-locataire, les pièces sous-louées (si vous ne louez pas votre logement entier) et le montant du sous-loyer. Si le montant demandé est abusif (par exemple si vous réclamez plus que le montant de votre loyer actuel, le propriétaire peut refuser la sous-location et vous déclarez à l’Administration Fiscale). Il convient également d’indiquer si la sous-location est limitée dans le temps. Le bailleur n’est pas tenu de tolérer un changement d’affectation du logement : cela ne peut pas excéder la durée initialement prévue dans le contrat de location entre le propriétaire et le locataire. Le propriétaire peut également refuser la sous-location si la fonction du logement est détournée. La sous-location ne doit pas non plus être liée à un but lucratif ou à des intentions déloyales. Enfin, le bailleur a le droit d’être informé de tous les changements importants concernant la sous-location.
4. Locataire principal / sous-locataire – Qui est responsable ?
Le locataire principal reste le seul partenaire contractuel du bailleur. Par conséquent, les violations du contrat qui surviennent dans la relation entre le locataire principal et le sous-locataire reviennent toujours au locataire principal, lui seul sera tenu pour responsable. En effet, le locataire principal doit répondre des dommages causés par le sous-locataire à l’appartement et au mobilier loués.
La responsabilité des dommages causés par le sous-locataire est donc toujours assumée par le locataire principal. C’est pourquoi il est recommandé d’exiger de son sous-locataire qu’il souscrive à une assurance responsabilité civile – s’il n’en a pas déjà une. La souscription à une garantie loyer constitue certes aussi une certaine protection. Toutefois, le montant de la caution ne doit pas dépasser trois mois de loyer. En cas de dommages importants, cela devrait tout de même suffire à couvrir les dégâts.5. Comment se présente un contrat de sous-location ?
Voici les éléments que votre contrat de sous-location doit contenir :
• Les coordonnées du locataire principal
• Les coordonnées du sous-locataire (avec la dernière adresse enregistrée)
• Les coordonnées du bailleur
• La localisation du logement
• Les pièces sous-louées (si le logement entier n’est pas sous-loué)
• Les pièces communes (cuisine, salle de bain, cave)
• Le garage ou cave ou les deux
• Un inventaire détaillé
• Nombre de clés remises (clés de du logement, clés du garage, clés de la boîte aux lettres…)
• La durée du bail de la sous-location (si elle n’est pas indéterminée)
• Le délai de préavis
• Le loyer mensuel
• Les charges (électricité, chauffage, eau)
• La caution à verser par le sous-locataire au locataire principal
• La prise de connaissance du contrat de location principal par le sous-locataire
• Lieu/date
• Signatures du locataire principal et du sous-locataire
6. Que faire si votre sous-locataire ne paie pas ou ne quitte pas le logement ?
Vous rencontrez un problème avec votre sous-locataire et celui-ci refuse de payer le loyer ou de quitter le logement ? Si le sous-locataire est en retard pour le paiement du loyer, le locataire principal peut fixer un délai de paiement de 30 jours. En même temps, vous devrez avertir le sous-locataire que vous pouvez demander à résilier le contrat de sous-location. Si aucun paiement n’est effectué dans le délai fixé, vous pouvez donc résilier le contrat du sous-locataire sans préavis pour la fin du mois suivant.
7. Comment se déroule la résiliation du contrat de sous-location ?
Dans le cas d’un contrat de sous-location à durée déterminée, la relation contractuelle prend fin à la date documentée dans le contrat, sans qu’une résiliation séparée ne soit nécessaire. Dans le cas d’un contrat de sous-location à durée indéterminée, le formulaire officiel de résiliation du bail d’habitation doit être utilisé pour la résiliation par le locataire principal.
8. Que se passe-t-il si le propriétaire résilie le contrat de location ?
La résiliation de la relation contractuelle supérieure entre le propriétaire et le locataire principal met automatiquement fin à la relation contractuelle entre le locataire principal et le sous-locataire. En tant que locataire principal, vous êtes tenu d’informer le sous-locataire de la fin du contrat directement après réception de la résiliation du bail de location.
9. Sous-louer sans regret
Une sous-location ne doit pas endommager la relation de confiance entre le bailleur et le locataire principal. Le meilleur moyen d’y parvenir est d’impliquer le propriétaire suffisamment tôt. Cherchez un sous-locataire approprié et digne de confiance et rédige un contrat en bonne et due forme : vous créerez ainsi les meilleures conditions pour que la sous-location se déroule sans problème.
