Les travaux de rénovation ou de transformation s’accompagnent malheureusement souvent d’une révision du loyer et d’une augmentation de celui-ci pour le locataire. Or, seules les rénovations qui augmentent la valeur du bien peuvent avoir un impact sur le montant du loyer. Découvrez dans cet article ce que cela signifie pour vous en tant que locataire et quels sont vos droits (et vos obligations) !
- Augmentation du loyer – quand est-elle autorisée ?
- Augmentation du loyer après rénovation
- Quel est le montant de l’augmentation de loyer autorisée après rénovation ?
- Droits et obligations du locataire
1. Augmentation du loyer – quand est-elle autorisée ?
Une augmentation de loyer n’est pas toujours justifiée. C’est pourquoi en tant locataire, nous vous invitons toujours à examiner attentivement les raisons motivant cette hausse. En principe, votre propriétaire a le droit d’augmenter le loyer dans les cas suivants :
- Le renchérissement a augmenté (hausse générale du coût de la vie)
- Le taux d’intérêt de référence a été augmenté
- Les frais d’entretien ou d’exploitation ont augmenté (augmentation générale des coûts)
- Des transformations ou des rénovations importantes ont été effectuées (voir point 2)
- Augmentation due aux loyers usuels de la localité ou du quartier (loyer de référence)
Important : Selon le droit du locataire, en cas d’augmentation du loyer, le propriétaire ou la régie immobilière est tenu de communiquer l’information sur un formulaire officiel. Celui-ci doit être envoyé au locataire au moins 10 jours avant le début du délai de préavis, afin que celui-ci puisse (s’il le souhaite) encore résilier le logement à temps. Si le formulaire est délivré trop tard, l’augmentation de loyer ne s’appliquera qu’à partir du deuxième terme de résiliation suivant. Exemple : le bail d’un appartement peut être résilié au 31 décembre en respectant le délai de préavis de trois mois. L’avis d’augmentation de loyer doit donc parvenir au locataire au plus tard le 21 septembre. Le loyer ne peut en effet être augmenté qu’à la prochaine date de résiliation convenue dans le contrat ! Le bailleur doit en outre divulguer les coûts d’investissement. Les raisons de cette augmentation doivent y être clairement expliquées. Ce formulaire ne peut être délivré au locataire que lorsque les travaux sont terminés et que tous les justificatifs relatifs aux travaux effectués sont disponibles.
En tant que locataire, vous pouvez vérifier si l’augmentation de loyer est justifiée à l’aide d’un calculateur de loyer. Vous pouvez également le faire vérifier par l’association des locataires ou la commission de conciliation.
2. Augmentation du loyer après rénovation
En principe, il est possible d’augmenter le loyer en raison de travaux de rénovation effectués dans le logement. Le bailleur doit toutefois justifier l’augmentation de manière précise et claire. Une rénovation à des fins trop esthétiques (par exemple, l’installation d’un de travail en marbre dans la cuisine ou le remplacement des carreaux de la salle de bain intacts par de la faïence coûteuse) ne justifie pas une augmentation de loyer.
Il convient tout d’abord de faire la distinction entre les investissements qui augmentent la valeur et ceux qui la conservent. Les investissements de préservation de la valeur ne doivent pas avoir d’influence sur le loyer : cela concerne par exemple le remplacement d’un frigo qui ne fonctionne plus, une tâche d’humidité sur un mur, réparation de la chaudière… Ce sont des changements qui sont nécessaires et qui permettent au locataire de vivre dans des conditions décentes. Ces investissements de préservation de la valeur sont des travaux qui visent à maintenir ou à rétablir l’état du logement (tel que convenu dans le contrat de location lors de la signature du bail). Les investissements à valeur ajoutée peuvent avoir quant à eux un impact sur le montant du loyer. Ces investissements augmentant la valeur concernent tous ceux qui offrent plus de confort ou de fonctionnalité par rapport à l’ancien aménagement, c’est-à-dire qui s’accompagnent d’une modernisation (par exemple l’installation d’un nouveau chauffage) et offrent de meilleures conditions.
Toutefois, la distinction entre augmentation et maintien de la valeur n’est cependant pas toujours très claire. Cela peut être subjectif si le bailleur n’en a pas discuté au préalable avec le locataire, notamment en cas de travaux de rénovation importants. C’est pourquoi il est important que le locataire se fasse conseiller par des experts en cas de doute.
3. Quel peut être le montant de l’augmentation de loyer après rénovation ?
En cas de rénovation partielle, il n’existe pas de limite légale pour les augmentations de loyer. Toutefois, comme nous l’avons déjà mentionné plus haut, le propriétaire ne peut répercuter sur le loyer que les investissements à valeur ajoutée. Il s’agit par exemple du remplacement de fenêtres à double vitrage par des fenêtres à triple vitrage – cela réduirait les nuisances sonores et, le cas échéant, les frais de chauffage, ce qui représente un avantage évident pour le locataire. Il existe donc tout de même un encadrement des loyers.
En cas de rénovation complète de votre logement, la part de plus-value qui peut se répercuter sur votre loyer se situe entre 50 et 70 %.
4. Droits et obligations du locataire
Si le propriétaire décide de procéder à des travaux de rénovation ou d’assainissement du logement, le locataire est tenu de coopérer ou de collaborer. En d’autres termes, il doit prendre les dispositions nécessaires, comme rendre les pièces accessibles ou enlever les meubles selon les souhaits de l’entrepreneur et des artisans sur place.
Le bailleur est quant à lui tenu de réduire au maximum les désagréments. Pendant les travaux de rénovation ou d’assainissement, le locataire a droit à une réduction de loyer conformément au droit de bail. Le montant de cette réduction ne devrait être convenu qu’une fois la rénovation terminée. Nous vous déconseillons fortement de conclure un accord à l’avance avec votre propriétaire. En effet, selon les circonstances, les travaux de votre logement peuvent se prolonger de manière imprévue. Si tel est le cas, vous pourrez bénéficier d’une réduction de loyer plus importante. Une augmentation de loyer ne peut avoir lieu qu’après la fin des travaux de transformation ou de rénovation. Comme l’augmentation du loyer ne peut légalement entrer en vigueur qu’à la prochaine date de résiliation possible, il n’y a pas de droit de résiliation spécial dans ce cas, mais le délai de résiliation convenu dans le contrat de location s’applique. Le locataire dispose donc d’un délai de 30 jours pour examiner et contester l’augmentation de loyer du bailleur. Veillez donc à être très réactif, car le non-respect de ce délai rend l’augmentation de loyer exécutoire – même si l’augmentation n’est pas justifiée ! Si vous considérez que l’augmentation du loyer est trop importante, même si elle est justifiée, vous pouvez envisager de déménager et de résilier votre contrat de location dans les temps. Enfin, si vous souhaitez déménager faites appel aux services de MoveAgain. Notre plateforme trouve pour vous les meilleurs déménageurs et au meilleur prix. De plus, nous vous proposons également un service de nettoyage de remise de bail pour votre état des lieux de sortie !
