Nachmieter gesucht: So findest du den richtigen Nachfolger

Ist die neue Wohnung endlich gefunden, steht für viele Zügler die nächste Herausforderung an: Um doppelte Mietzahlungen zu vermeiden, ist oftmals ein ausserterminlicher Auszug erwünscht. Halb so schlimm: wer seinem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter präsentiert, kommt auch vor dem Kündigungstermin aus dem Mietvertrag heraus.

Inhalt:

    • Wie finde ich einen Nachmieter?
    • Welche Schritte muss ich einhalten?
    • Was bedeutet Zumutbarkeit bei der Nachmietersuche?
    • Welche Rollen spielt der Vermieter bei der Nachmietersuche?
    • Was passiert bei einer Ablehnung des Nachmieters?
    • Welche Mietbörsen gibt es für Nachmieter?
    • Wann darf der Vermieter einen Nachmieter ablehnen?

      Wie finde ich einen Nachmieter?

      Bei der Suche nach einem Nachmieter aktivieren die meisten den eigenen Freundes- und Bekanntenkreis. Auch Arbeitskollegen oder Kommilitonen werden gern eingebunden. Ein weiterer populärer Weg für die Nachmietersuche sind soziale Netzwerke. Aber auch über Kleinanzeigen in Printmedien lassen sich seriöse Ersatzmieter finden. Die Suche nach geeigneten Interessenten an der Wohnung erfordert vom Mieter zwar etwas Aufwand, doch bringt für alle Seiten Vorteile:

      • Der Vermieter erhält einen Nachmieter, der oft aus dem weiteren Freundes- oder Bekanntenkreis des Vermieters kommt und vom Mieter vorqualifiziert wurde.
      • Der Nachmieter kommt über die direkte Vermittlung durch den Mieter an eine Wohnung, die er zu den gleichen Konditionen beziehen kann, die dem Vormieter gewährt wurden.
      • Für den ausziehenden Mieter liegen die Vorteile auf der Hand: Er kann den Mietvertrag vorzeitig beenden und erspart sich viele Termine zur Wohnungsbesichtigung.

      Welche Schritte muss ich einhalten?

      Ist ein ausserterminlicher Auszug beschlossene Sache, solltest du dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass du die Wohnung vorzeitig kündigen möchtest. Das Schreiben sollte wie eine Ordentliche Kündigung den Auszugstermin und die Ankündigung enthalten, dass von dir in Kürze ein tauglicher Nachmieter für die Wohnung vorgeschlagen wird. Durch die frühzeitige Mitteilung kann sich der Vermieter auf die neue Situation einstellen und vielleicht hat du ja auch Glück: in gefragten Wohnlagen verfügt der Vermieter oftmals über eine Warteliste an Kandidaten, die an einer kurzfristigen Wohnungsübernahme interessiert sind. In diesem Fall kannst du dir die Suche nach dem Ersatzmieter ersparen und direkt einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter unterzeichnen.

      Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, die vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu prüfen. Akzeptieren muss er nur zumutbare Kandidaten, die zur Zahlung des  Mietzinses finanziell in der Lage sind. Damit der ausserterminliche Auszug aus der Wohnung reibungslos klappt, solltest du am besten nach mehreren Einzugskandidaten Ausschau halten. Verpflichtet bist du zwar nicht dazu, aber so für den Fall gewappnet, dass ein Nachmieter kurzfristig abspringt.

      In der schriftlichen Meldung des Nachmieters erfasst du alle für den Vermieter relevanten Daten des Interessenten. Dein Einzugskandidat bestätigt schriftlich und mit Unterschrift seine Bereitschaft, den Mietvertrag in zeitlich nahtlosem Übergang übernehmen zu wollen. Mit dem Schreiben kann dem Vermieter auch der Betreibungsregisterauszug des Nachmieters in Kopie zugesandt werden. Damit die Unterlagen sicher ankommen, versendest du am besten alles per Einschreiben. Da sich der Vermieter zwei bis vier Wochen Zeit für die Prüfung der Aspiranten auf die Mietwohnung nehmen kann, sollte mit der Suche nach möglichen Nachmietern frühzeitig begonnen werden.

      Was bedeutet Zumutbarkeit bei der Nachmietersuche?

      Dem Vermieter ist natürlich an einem Nachmieter gelegen, der seine Mietzahlungen pünktlich aufbringt, die Wohnung pfleglich behandelt und alle legalen Voraussetzungen für den Abschluss eines Mietvertrags erfüllt. Zum Nachweis der Zahlungsfähigkeit verlangt der Vermieter in der Regel einen Betreibungsregisterauszug. Zusätzlich lassen sich auch Lohnabrechnungen vorlegen, die glaubhaft machen, dass der Nachmieter die Mietbelastung tragen kann. Dies kommt vor allem für Zügler aus dem Ausland in Betracht, für die im Betreibungsregister noch keine Historie vorliegt. Auch wenn der Nachmieter solvent ist, kann er für den Vermieter nicht zumutbar sein. Ist der Aufenthaltsstatus des Nachmieters in der Schweiz noch ungeklärt oder eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung fraglich, braucht der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter nicht zu akzeptieren. Auch der Einzug einer mehrköpfigen Familie in eine 1,5 Zimmer grosse Wohnung würde die Zumutbarkeit überschreiten. Die Anforderungen an den Nachmieter müssen allerdings angemessen bleiben. Einwände muss der Vermieter gut begründen können – er kann also nicht willkürlich Kandidaten ablehnen, nur weil sie ihm nicht genehm oder vermögend genug sind.

      Welche Rollen spielt der Vermieter bei der Nachmietersuche?

      Für den Vermieter steht die Prüfung der von seinem Mieter vorgeschlagenen Nachmieter im Zentrum. Hier legt der Vermieter das Hauptaugenmerk auf die Punkte Zumutbarkeit und Solvenz. Seine Zahlungsfähigkeit kann der Nachmieter durch Vorlage eines Betreibungsauszug belegen. Sind die Bedingungen der Solvenz und der Zumutbarkeit für den Vermieter erfüllt, steht dem Abschluss des Mietvertrags mit dem Nachmieter nichts mehr im Wege. Der Nachmieter muss die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernehmen können, die dem bisherigen Mieter zugestanden wurden. Erhöht der Vermieter den Mietzins und weigert sich der Ersatzmieter daraufhin, den Mietvertrag zu den neuen Konditionen zu unterzeichnen, bleibst du als Mieter von der weiteren Zahlung des Mietzinses befreit.  Du brauchst die Miete nur bis zu dem Zeitpunkt zu zahlen, zu dem der Nachmieter den Einzug vorgenommen hätte. Damit du im Streitfall alles belegen kannst, solltest du dir vom Ersatzmieter die Details zur unvorteilhaften Änderung des Mietvertrags schriftlich bestätigen lassen.

      Was passiert bei einer Ablehnung des Nachmieters?

      Lehnt der Vermieter den oder die von dir vorgeschlagenen Nachmieter ohne triftige und zulässige Begründung ab, endet der Mietvertrag trotzdem vorzeitig –  du als Mieter kannst die Zahlung der Miete mit Inkrafttreten der Wohnungskündigung einstellen, auch wenn der Vermieter bis dahin noch keinen anderen Nachmieter gefunden hat. Auch wenn sich der Vermieter nach Ablauf der angemessenen Prüfungsfrist von zwei bis vier Wochen und trotz Nachfrage nicht bei dir meldet, brauchst du keine weiteren Mietzahlungen zu leisten. Damit du im Falle eines Rechtsstreits belegen kannst, dass du den Vermieter rechtzeitig kontaktiert und ihm alle Dokumente zugesandt hat, solltest du die schriftliche Korrespondenz und alle anderen Nachweise sorgfältig aufbewahren. Die meisten Vermieter zeigen sich jedoch kooperativ und sind dankbar für die konstruktive Unterstützung bei der Suche nach einem geeigneten Nachmieter.

      Welche Mietbörsen gibt es für Nachmieter?

      Wann Nachmieter suchen – die Frage erübrigt sich, denn als Mieter stehst du bei der ausserterminlichen Kündigung unter Zeitdruck. Aus diesem Grund solltest du nicht nur Familienmitglieder und Freunde über deine Suche nach einem Nachmieter informieren, sondern auf weiteren Kanälen nach einem geeigneten Kandidaten fahnden. In Ballungsräumen ist mit einer hohen Nachfrage am Wohnungsmarkt zu rechnen – hier ist die Nachmietersuche oft schnell beendet. Langwieriger kann sich die Suche in ländlichen und strukturschwachen Regionen gestalten. Über Inserate in Mieterbörsen lässt sich die Suche nach geeigneten Nachmietern oft verkürzen. Neben Immobilienportalen wie anibis,ch, homegate.ch und flatfox.ch bieten auch universale Kleinanzeigenportale wie pinwand.ch und tutti.ch die Möglichkeit, online und günstig einen Nachmieter zu finden. Daneben gibt es auch speziell für die Suche nach einem Nachmieter ausgerichtete Angebote wie Nachmieter.ch. Die Resonanz auf deine Anzeigen kannst du mit gutem Bildmaterial steigern. Fotografiere alle Räume der Wohnung aus bestem Winkel und idealerweise bei Tageslicht – so erhält der Interessent ein gutes Bild vom Zuschnitt und Aufbau der Wohnung. Ob durch Anzeigen in Mietbörsen oder über die Vermittlung eines Bekannten – mit geeigneten Nachmietern ist die halbe Miete bereits eingefahren. Jetzt ist dein Vermieter am Zug.

      Wann darf der Vermieter einen Nachmieter ablehnen?

      Der Betreibungsauszug ist eine zentrale Urkunde und ist bei der Nachmietersuche wegweisend. Diese muss lupenrein sein. Generell darf der Vermieter keine höheren Ansprüche haben.

      Lehnt der Vermieter einen geeigneten Nachfolger ab, so bist du als Mieter von deinen vertraglichen Pflichten befreit und musst ab dem geplanten Zeitpunkt der Übernahme des gefundenen Nachmieters keinen Mietzins mehr bezahlen. Sorge dafür, dass dir der Vermieter den abgelehnten Nachmieter bestätigt.

      Kennst du einen Freund der auf Nachmietersuche ist? Dann teile diesen Beitrag mit ihm.

 

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