Wohnungskündigung – so kommst du sorgenfrei aus dem Mietvertrag

Die Kündigung einer Mietwohnung ist zweifellos mit Kosten verbunden: Umzug, Renovierung und die Anschaffung neuen Mobiliars gehen ins Geld. Daher will eine Wohnungskündigung – die man schliesslich nicht alle Tage vornimmt – gut geplant und abgestimmt sein. Wer vor dem Absenden der Kündigung einige Sachen beachtet, beendet den Mietvertrag glatt und ohne Querelen.

Was musst du bei der Kündigung einer Wohnung beachten?

Ein wichtiger Schritt auf dem Weg in das neue Zuhause ist die formal korrekt aufgesetzte und rechtzeitig verschickte Wohnungskündigung. Eine Wohnungskündigung muss auf schriftlichem Weg erfolgen. Auf Nummer sicher geht, wer für den Kündigungsbrief die Versandart Einschreiben mit Rückschein verwendet. Auf das Kündigungsschreiben gehören Ort, Datum und die Unterschrift des Mieters. Sind zwei oder mehr Hauptmieter im Haushalt, müssen alle Vertragspartner unterschreiben. Auch wenn sich mittlerweile viele andere Verträge von Verbrauchern online und per E-Mail kündigen lassen, ist eine online vorgenommene Wohnungskündigung nicht rechtskräftig.

Welche Kündigungsfristen gibt es?

Einen befristeten Mietvertrag kündigen braucht man nicht – der Mietvertrag endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Die meisten Mieter müssen vor einem Auszug jedoch einen unbefristeten Mietvertrag kündigen. In der Regel nimmt der Mieter dazu eine fristgerechte, ordentliche Wohnungskündigung vor. Die Kündigungsfrist für bei privat genutzte Wohnungen beträgt drei Monate zum Ende des Monats. Längere Kündigungsfristen sind in der Schweiz allerdings möglich, sofern sie im Mietvertrag vereinbart wurden. Das Kündigungsschreiben muss spätestens einen Tag vor Beginn der Dreimonatsfrist beim Vermieter eingehen. Empfängt der Vermieter die Kündigung zum Beispiel am 25. März, umfasst die Kündigungsfrist die Monate April, Mai und Juni. Die Wohnungskündigung wird also zum 30. Juni wirksam. Trifft die Kündigung verspätet beim Vermieter ein, verschiebt sich der Kündigungstermin automatisch um einen Monat. Dem Mieter wird für den fristgerechten Zugang der Wohnungskündigung ein Karenzzeitraum zugestanden, der am 3. Werktag des Folgemonats endet. Die dreimonatige Kündigungsfrist lässt dem Vermieter Zeit für eine Renovierung oder grundlegende Sanierung der Wohnung. Er wird sich in dieser Zeit meist um einen Nachmieter kümmern, sofern er keine eigene Nutzung der Wohnung plant.

Fristgemässe Kündigung oder fristlose Kündigung – was ist der Unterschied?

Manchmal ist die dreimonatige Kündigungsfrist dem Mieter aus beruflichen oder privaten Gründen zu lang. Damit er bei einem vorzeitigen Auszug keinen doppelten Mietzins zahlen muss, kann er dem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen. Stimmt der Vermieter dem Nachmieter zu, ist der Vormieter ab der Übernahme der Wohnung durch den neuen Mieter von weiteren Mietzahlungen befreit. Der Vermieter hat maximal 30 Tage Zeit, den oder die vorgeschlagenen Nachmieter unter die Lupe zu nehmen. Akzeptieren muss er nur solvente und zumutbare Kandidaten. Gibt der Vermieter aber keinen triftigen Grund für die Ablehnung eines Nachmieters an, endet für den Mieter der Mietvertrag zum Tag, an dem der Nachmieter eingezogen wäre. Das setzt die rechtzeitige Übergabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter voraus. Manchmal bewohnt ein Mieter die Wohnung aber auch über den Kündigungstermin hinaus. Sofern der Vermieter keine unmittelbare Weiternutzung der Wohnung geplant hat, können sich die Parteien im günstigsten Fall auf eine Verschiebung des Kündigungstermins und die Fortzahlung des Mietzinses einigen. Ansonsten kann der Vermieter Aufwände und Ausfälle für entgangene Mieteinnahmen in Rechnung stellen.

Verkürzte Kündigungsfrist bei schweren Mängeln

Bei schwerwiegenden Mängeln, die der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist nicht beseitigt, hat der Mieter ebenfalls das Recht zum vorzeitigen Auszug. Der Mieter muss den Vermieter über den Mangel schriftlich informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. In dem Schreiben muss der Mieter weiterhin die Hinterlegung des Mietzinses bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ankündigen. Was ist ein schwerwiegender Wohnungsmangel? Er führt zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität und ist nicht selten mit gesundheitlichen Gefährdungen verbunden. Hierzu zählen Schimmelbefall, bedrohliche Risse in Wänden und ein längerer oder wiederholt auftretender Ausfall der Heizung. Bei der Festlegung einer angemessenen Frist lassen sich auch in der Person des Mieters liegende Umstände berücksichtigen. Eine Vorerkrankung oder Behinderung kann den Ausschlag zu einer kurzen Fristsetzung geben. Unternimmt der Vermieter innerhalb der Frist nichts zur Bereinigung der im Schreiben dokumentierten Mängel, kann der Mieter fristlos kündigen.

Renovierung und Übergabe der Wohnung

Vor dem Auszug hat der Mieter eine Endreinigung und Renovierung der Wohnung durchzuführen. Der oft genutzte Begriff Schönheitsreparaturen soll darauf hinweisen, dass die vom Mieter vorzunehmenden Arbeiten in einem vertretbaren Rahmen bleiben müssen und keine professionellen Ansprüche zu erfüllen sind. Zu den Schönheitsreparaturen zählen der Neuanstrich von Decken und Wänden. Wahlweise kann der Mieter die Räume mit einem neutralen Wandbelag neu tapezieren. Fest verlegte Bodenbeläge sind vor dem Auszug zu reinigen. Im Grossen und Ganzen kann sich der Mieter an dem Zustand der Wohnung orientieren, wie er sie beim Einzug übernommen hat. Bei einer Vorabnahme können die Mietparteien sich darüber einigen, welche Mängel behoben werden sollen. Bei der abschliessenden Übergabe der Wohnung sollte die Anlage eines Wohnungsübergabeprotokolls erfolgen. In dem Übergabememo werden alle zum Auszug noch bestehenden Mängel einzeln gelistet. Einen Wert besitzt das Wohnungsübergabeprotokoll aber nur, wenn es mit Ort und Datum versehen ist und Mieter und Vermieter es unterschreiben.

Wann erhältst du die Mietkaution zurück?

Zwist mit dem Vermieter gibt es auch nach Beendigung eines Mietverhältnisses – und das gar nicht mal so selten. Oft geht es um die Rückzahlung der Mietkaution. Der Vermieter muss die Kaution des Mieters mit Zinseszins zurückzahlen. Er hat aber ein berechtigtes Interesse daran, zuvor offene Ansprüche an seinen Ex-Mieter zu prüfen. Besonders bei Schäden in der Wohnung, deren Ursachen und Folgekosten der Vermieter noch abklären möchte, kann sich die Rückzahlung hinziehen. Als angemessener Zeitraum für die Rückzahlung der Kaution gelten drei bis sechs Monate. Trotz der möglicherweise langen Wartezeit ist es dem Mieter nicht erlaubt, die letzten Mietzahlungen einfach einzubehalten. Gegen ein derartiges Abwohnen der Kaution kann der Vermieter rechtlich vorgehen.


Kündigung des Mietvertrags durch Vermieter – anfechten?

Die Kündigung durch den Vermieter darf man nicht so einfach auf sich sitzen lassen. Im Obligationenecht (OR) stehen nämlich klare Bedingungen, wann eine Kündigung des Mietvertrags nichtig ist. Kündigung des Mietvertrags durch Vermieter – Wann kann ich diese anfechten?

„Anfechten“ bedeutet, der Mieter verlangt, dass die Kündigung des Mietverhältnis aufgehoben wird. Das Gesetz schreibt vor, dass eine Kündigung nichtig ist, sobald sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Das heisst, wenn die Kündigung schlicht aus Schikane ausgesprochen wurde, ohne eine gerechtfertigte Begründung. Man spricht von einer missbräuchlichen Kündigung. Gemäss OR Art. 271a sind folgende Gründe missbräuchlich:

  • weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
  • weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
  • allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
  • während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;

Vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:

  • zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
  • seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
  • auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
  • mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;

Wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. Kommt es zu einer missbräuchlichen Kündigung gilt es umgehend zu handeln. Nach Erhalt der Kündigung (per Post) hast du  30 Tage Zeit um diese anzufechten. Bleibst du während dieser Zeit tatenlos, verfällt dein Anrecht auf Anfechtung der missbräuchlichen Kündigung.

Bei einer Anfechtung kommt es zum Besuch bei der Schlichtungsbehörde, die versucht zwischen dir und deinem Vermieter eine Einigung herbeizusteuern. Wenn nicht, so kann sie dir entweder eine Klagebewilligung ausstellen oder einen sogenannten Urteilsvorrschlag erlassen. Mehr dazu findest du hier.

Checkliste Wohnungskündigung

  • Gesetzliche Kündigungsfrist inklusive Karenzzeiten ausrechnen
  • Im Mietvertrag gemachte Angaben zur Wohnungskündigung und zum Auszug prüfen
  • Schriftliche Kündigung formgerecht aufsetzen und per Einschreiben mit Rückschein fristgerecht versenden
  • Bei ausbleibender Antwort eine Kündigungsbestätigung anfordern
  • Den Vermieter um eine Vorabnahme der Wohnung bitten, um sich über noch vom Mieter zu behebende Mängel zu einigen
  • Mängelbeseitigung und Schönheitsreparaturen selbst vornehmen oder einen Dienstleister beauftragen
  • Zählerstände zum vereinbarten Zeitpunkt ablesen und an Energieversorger übermitteln
  • Übergabetermin der Wohnung mit dem Vermieter vereinbaren
  • Wohnungsschlüssel einschliesslich der Schlüssel für Keller und Garage bereitlegen
  • Besenreine Übergabe der Wohnung zum vereinbarten Termin mit Wohnungsübergabeprotokoll

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