Résiliation du bail – Comment mettre fin à son contrat de location ?

Signature résiliation de bail
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Sans aucun doute, résilier son contrat de location entraîne des frais. Entre le déménagement, les éventuels travaux de rénovation et l’achat de nouveaux meubles, cela peut vite coûter cher. C’est pourquoi la résiliation de votre bail locatif doit être bien planifiée en amont. En respectant certaines règles avant d’envoyer sa lettre de résiliation, vous pourrez mettre fin à contrat de location en douceur et en évitant les querelles avec votre propriétaire.

  1. À quoi faire attention lors de la résiliation de son contrat ?
  2. Quels sont les délais de préavis à respecter ?
  3. Résiliation dans les délais ou sans préavis – quelle différence ?
  4. Délai de préavis réduit en cas de défauts graves
  5. Rénovation et remise en état du logement
  6. Quand le dépôt de garantie sera-t-il restitué ?
  7. Résiliation du contrat de location – Comment la contester ?
  8. Check-list résiliation du bail

1. À quoi faire attention lors de la résiliation de son contrat ?

La résiliation du bail d’habitation est une étape importante dans votre projet de déménagement. La résiliation de bail doit être effectuée par écrit :  celle-ci doit être formellement rédigée puis envoyée dans les délais. Pour être sûr de ne pas se tromper et d’avoir une trace de votre courrier, nous vous conseillons d’utiliser le mode d’envoi recommandé avec accusé de réception. Elle doit comporter le lieu, la date et la signature du locataire. Si le contrat compte deux locataires principaux ou plus, tous les contractants doivent signer. Même s’il est désormais possible de résilier de nombreux autres contrats en ligne et par courrier électronique, une résiliation de logement effectuée sur internet n’est juridiquement pas valable.

Vous pouvez trouver ici un modèle de lettre de résiliation de bail

2. Quels sont les délais de préavis à respecter ?

Il n’est pas nécessaire de résilier un contrat de location à durée déterminée – le contrat de location prend automatiquement fin à la date convenue. Toutefois, la plupart des locataires doivent résilier un contrat de location à durée indéterminée avant de déménager. Le locataire résilie le bail dans les délais impartis. Généralement, le délai de préavis à respecter est de trois mois. Celui-ci doit être indiqué sur votre contrat de location. N’hésitez pas à le consulter pour vous assurer d’être dans les règles. Si rien n’est mentionné, rapprochez-vous de l’autorité de conciliation locale afin de connaitre les règles en vigueur. La lettre de résiliation doit parvenir au bailleur au plus tard un jour avant le début du délai de trois mois. Si le bailleur reçoit la résiliation le 25 mars, par exemple, le délai de résiliation couvre les mois d’avril, mai et juin. Le délai de préavis de trois mois laisse au bailleur le temps de rénover et de réaliser d’éventuelles réparations dans le logement. Pendant cette période, il s’occupera aussi généralement de trouver un nouveau locataire, à moins qu’il ne prévoie d’utiliser lui-même le logement. Sauf cas contraire, c’est à lui de s’en charger et non à vous.
Si le propriétaire reçoit le préavis en retard, la date de résiliation est automatiquement reportée d’un mois.Par ailleurs, des délais de préavis plus longs sont possibles en Suisse, pour autant qu’ils aient été convenus dans le contrat de location. Aussi, tout locataire dispose d’un droit de prolongation du bail s’il « justifie que la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient » (Art. 272B al.1 CO). Toutefois, ce genre de procédure est soumise à une commission qui pèsera le pour et le contre concernant les deux parties : locataire et propriétaire.

3. Résiliation dans les délais ou sans préavis – quelle différence ?

Pour des raisons professionnelles ou personnelles, le délai de préavis de trois mois peut-être parfois trop longs pour le locataire. Afin de ne pas se retrouver à payer un loyer double en cas de départ anticipé, il peut proposer un nouveau locataire au propriétaire. Si le propriétaire accepte le nouveau locataire, le locataire précédent est dispensé de payer les loyers suivants dès la prise en charge du logement par le nouveau locataire. Le propriétaire dispose de 30 jours maximum pour examiner le ou les nouveaux locataires proposés. Il ne doit accepter que les candidats solvables (c’est-à-dire que le loyer ne doit pas dépasser un tiers de leur revenu). Si le propriétaire n’indique pas de raison valable pour refuser un nouveau locataire, le contrat de location prend alors fin pour le locataire le jour où le nouveau locataire emménage. Cela suppose donc que la remise des clés soit réalisée en temps voulu et l’état des lieux de sortie préparée en amont.

4. Délai de préavis réduit en cas de dommages graves

En cas de dommages graves dans le logement auxquels le propriétaire n’apporte pas de solution dans un délai raisonnable, le locataire a alors le droit de quitter le logement de manière anticipée. Le locataire doit informer le propriétaire du problème par écrit et lui proposer un délai raisonnable pour y remédier. Dans cette lettre, le locataire doit en outre annoncer la résiliation du loyer auprès de l’autorité de conciliation compétente. Qu’est-ce qu’un défaut grave du logement ? C’est un défaut qui entraîne une dégradation considérable de la qualité du logement et qui peut aussi être lié à des risques pour la santé. Il peut s’agir notamment de la présence de moisissures, de fissures menaçantes dans les murs ou encore d’une panne de chauffage prolongée ou répétée. Cela peut également avoir des conséquences sur l’état de santé du locataire. Alors, si le bailleur ne fait rien dans le délai imparti pour remédier aux défauts documentés dans la lettre, le locataire peut résilier son contrat sans préavis.

5. Rénovation et remise en état du logement

Avant de quitter le logement, le locataire doit effectuer un nettoyage final et quelques travaux de réparations locatives si nécessaire. Les travaux réalisés par le locataire doivent rester dans des limites acceptables et ne doivent pas répondre à des exigences professionnelles sauf si des dégâts ont été causés par sa faute (un enfant qui aurait écrit sur les murs par exemple). Ce type de réparations aussi appelées « esthétiques » ne concernent donc principalement que les réparations indispensables à l’entretien normal et courant du logement, comme la peinture si elle est abimée ou encore des trous dans les murs. À titre d’exemple, le locataire peut s’aider de son état des lieux d’entrée et des éventuelles photos prises lors de l’emménagement s’il en possède pour la remise en état de son logement. Par ailleurs, les travaux d’entretien à effectuer sont souvent stipulés dans le contrat de location. Toutefois, avant même de commencer le ménage et les réparations, le locataire peut aussi s’entretenir avec le propriétaire afin de se mettre d’accord sur la contribution de chacun. Si le locataire est responsable des petits travaux, il en revient au propriétaire de s’occuper des réparations plus importantes comme un ballon d’eau chaude à changer, des ouvertures mal isolées… Enfin, il convient d’établir un état des lieux de sortie lors de la remise des clés à la date convenue. Dans le protocole de remise, tous les défauts encore existants au moment du déménagement sont listés individuellement. L’état des lieux de sortie n’a de valeur que s’il est daté et signé par le locataire et le bailleur.

6. Quand le dépôt de garantie sera-t-il restitué ?

Les litiges entre le propriétaire et le locataire peuvent aussi se produire après la fin d’un bail – et ce n’est malheureusement pas si rare. Il s’agit souvent du remboursement du dépôt de garantie. Cette garantie de loyer est une assurance pour le propriétaire qui pourra l’utiliser à bon escient en cas de dommages de la part du locataire. Légalement, ce dépôt de garantie doit être déposé sur un compte bancaire au nom du locataire. Il existe des lois encore plus spécifiques à ce sujet dans certains cantons comme celui de Vaud ou de Genève. Avant de rembourser la caution, le propriétaire a toutefois un intérêt légitime à vérifier au préalable les créances en cours sur son ex-locataire. En cas de dégradations dans le logement, dont le bailleur souhaite encore clarifier les causes et les coûts consécutifs, le remboursement peut prendre du temps. Un délai de trois à six mois est considéré comme raisonnable pour le remboursement de la caution. Toutefois, le propriétaire dispose d’un délai légal de 12 mois pour rédiger une lettre officielle autorisant le locataire à récupérer sa caution. Il dispose également du même délai pour réunir les preuves nécessaires à son opposition au remboursement de la caution intégrale ou partielle.

7. Résiliation du contrat par le propriétaire – Comment la contester ?

La résiliation du bail par le propriétaire ne se doit pas d’être acceptée si facilement. Le code des obligations (CO) prévoit en effet des conditions claires quant aux cas de nullité de la résiliation du contrat de location. « Contester » signifie que le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail. La loi stipule qu’une résiliation est nulle dès lors qu’elle contrevient au principe de la bonne foi. C’est-à-dire lorsque le congé a été donné purement et simplement suite à un désaccord, sans motif justifié. On parle alors de licenciement abusif. Selon l’art. 271a du CO, les motifs suivants sont abusifs :

• Parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du contrat de bail ;

• Parce que le bailleur veut imposer une modification unilatérale du contrat au détriment du locataire ou une adaptation du loyer ;

• Dans le seul but d’inciter le locataire à acquérir le logement loué ;

• Pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, sauf si le locataire a engagé la procédure de manière abusive ;

Avant l’expiration d’un délai de trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire en rapport avec le bail, dans laquelle le bailleur :

• A perdu dans une large mesure ;

• A retiré ou limité considérablement sa demande ou son action ;

• A renoncé à saisir le juge ;

• A conclu une transaction ou un autre accord avec le locataire ;

• En raison de changements dans la situation familiale du locataire, dont le bailleur ne subit pas de préjudice important.

Retrouvez plus en détail les informations sur la résiliation du bail pendant une procédure de conciliation ici.

En cas de résiliation abusive, il faut agir immédiatement. Après réception de la résiliation (par courrier), vous disposez de 30 jours pour la contester. Si pendant ce délai vous restez inactif, vous perdez alors votre droit de contester la résiliation abusive.

En cas de contestation, l’autorité de conciliation se rendra sur place pour tenter de trouver un accord entre le locataire et le propriétaire. Si ce n’est pas le cas, elle peut soit délivrer une autorisation d’agir en justice, soit émettre ce qu’on appelle une proposition de jugement. Tu trouveras plus d’informations ici.

8. Check-list résiliation du bail

• Calculer le délai de préavis légal, y compris les délais de carence.

• Vérifier les informations données dans le contrat de location concernant la résiliation du bail et le déménagement.

• Rédiger la résiliation écrite en bonne et due forme et l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai imparti.

• En cas d’absence de réponse, demander une confirmation de congé.

• Demander au propriétaire un pré-état des lieux afin de se mettre d’accord sur les défauts restant à prendre en charge par le locataire.

• Supprimer les défauts et effectuer les réparations esthétiques soi-même ou faire appel à un prestataire de service.

• Relever les compteurs à la date convenue et les transmettre au fournisseur d’énergie • Convenir d’une date de remise des clés avec le propriétaire

• Préparer les clés de l’appartement, y compris celles de la cave et du garage

• Remettre l’appartement en bon état à la date convenue, avec un état des lieux de sortie.

En cas de désaccord avec votre propriétaire, n’hésitez pas à solliciter les associations de locataires et de bailleurs afin de trouver de l’aide et des personnes compétentes pour défendre vos intérêts. Vous résiliez votre bail et avez besoin d’aide pour votre déménagement ? Faites appel à MoveAgain pour votre projet de déménagement !

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