Mietvertrag kündigen – So läuft die Wohnungskündigung

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Die Kündigung eines Mietvertrages ist zweifellos mit Kosten verbunden: Umzug, Renovierung und die Anschaffung neuer Möbel gehen ins Geld. Daher will eine Wohnungskündigung – die man schliesslich nicht alle Tage vornimmt – gut geplant und abgestimmt sein. Wer vor dem Absenden der Kündigung gewisse Dinge beachtet, beendet den Mietvertrag glatt und ohne Probleme.

  1. Mietvertrag kündigen – Was muss ich beachten?
  2. Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
  3. Kündigungsfristen für Mietverträge:
  4. Ende des Mietvertrags – Was ist zu beachten?
  5. Mieterschutz Rechte bei Kündigung
  6. Wann sollte die Wohnung vor einem Umzug gekündigt werden

1. Mietvertrag kündigen – Was muss ich beachten?

Ein wichtiger Schritt auf dem Weg in das neue Zuhause ist die formal korrekt aufgesetzte und rechtzeitig verschickte Wohnungskündigung. Eine Wohnungskündigung muss schriftlich erfolgen. 

Auf Nummer sicher geht, wer für den Kündigungsbrief die Versandart Einschreiben mit Rückschein verwendet. Auf das Kündigungsschreiben gehören Ort, Datum und die Unterschrift des Mieters. Sind zwei oder mehr Hauptmieter im Haushalt, müssen alle Vertragspartner unterschreiben. 

Achtung: Auch wenn sich mittlerweile viele andere Verträge von Verbrauchern online und per E-Mail kündigen lassen, ist eine online vorgenommene Wohnungskündigung nicht rechtskräftig.

2. Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

  • Name und Adresse des Absenders
  • Name und Adresse des Empfängers (Vermieter oder Liegenschaftsverwaltung)
  • Datum der Kündigung (“Ich kündige die Wohnung auf den ….”)
  • Grund der Kündigung (optional)
  • Unterschrift(en) aller Mieter 

3. Kündigungsfristen für Mietverträge:

Welche gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverträge gibt es?

Ein befristeter Mietvertrag muss nicht gekündigt werden – die Mietvereinbarung endet automatisch zum festgelegten Zeitpunkt. Mieter eines unbefristeten Mietvertrages müssen diesen jedoch vor ihrem Auszug schriftlich kündigen. In der Regel nimmt der Mieter dazu eine fristgerechte, ordentliche Wohnungskündigung vor. Die Kündigungsfrist bei privat genutzten Wohnungen beträgt in der Regel drei Monate jeweils zum Ende des Monats. Längere Kündigungsfristen (bis zu 6 Monate) sind in der Schweiz allerdings rechtlich möglich, sofern sie im Mietvertrag vereinbart wurden.

Das Kündigungsschreiben muss spätestens einen Tag vor Beginn der Dreimonatsfrist beim Vermieter eingehen. Empfängt der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags zum Beispiel am 25. März, umfasst die Kündigungsfrist die Monate April, Mai und Juni. Die Wohnungskündigung wird also zum 30. Juni wirksam. Trifft die Kündigung verspätet beim Vermieter ein, verschiebt sich der Kündigungstermin automatisch um einen Monat.

Muss ich die 3 Monate Kündigungsfrist einhalten?

Jein. In der Regel muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Manchmal ist die dreimonatige Kündigungsfrist dem Mieter jedoch aus beruflichen oder privaten Gründen zu lange und er strebt somit eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags an. Damit er bei einem vorzeitigen Auszug keinen doppelten Mietzins zahlen muss, kann er seinem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen. Stimmt der Vermieter dem Nachmieter zu, ist der Vormieter ab der Übernahme der Wohnung durch den neuen Mieter von weiteren Mietzahlungen befreit.

Bei schwerwiegenden Mängeln, die der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist nicht beseitigt, hat der Mieter ebenfalls das Recht zum vorzeitigen Auszug. Der Mieter muss den Vermieter über den Mangel schriftlich informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. In dem Schreiben muss der Mieter weiterhin die Hinterlegung des Mietzinses bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ankündigen.

Ändert sich die Kündigungsfrist bei längeren Vertragen?

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt mindestens 3 Monate. Falls jedoch von beiden Vertragsparteien eine längere Frist gewünscht ist, kann diese auf bis zu 6 Monate verlängert werden. 

4. Ende des Mietvertrages – Was ist zu beachten?

Ein unbefristeter Mietvertrag muss, wie oben bereits erwähnt, gekündigt werden. Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch nach Ablauf der festgelegten Mietdauer (zB 5 Jahre). Jedoch kann der Vermieter dem Mieter vertraglich das Recht einräumen, ihn um eine bestimmte Anzahl an Jahren zu verlängern. Es sollte auch schriftlich festgehalten werden, bis wann der Mieter dieses Recht ausüben kann. 

Achtung: Wird das Mietverhältnis ohne vertragliche Vereinbarung oder Einspruch des Vermieters nach Ablauf des Mietvertrages weitergeführt, kann der befristete zu einem unbefristeten Vertrag werden.

Was bedeutet Kündigungsverzicht?

Vorsicht ist bei dem Vermerk eines Kündigungsverzichts im Mietvertrag geboten!Solch eine Klausel bedeutet nämlich, dass die Wohnung seitens des Mieters für einen festgelegten Zeitraum (in der Regel mehrere Jahre) nicht gekündigt werden darf. Das Mietverhältnis darf nur vom Vermieter selbst aufgelöst werden. Kündigt man trotzdem vor Ablauf dieser Frist, muss die Miete weiterhin bezahlt werden.

5. Mieterschutz Rechte bei Kündigung

Im Mietrecht gibt es zahlreiche Gesetze, die den Mieter vor einer ungerechtfertigten Kündigung des Mietvertrags oder sonstigen Schikanen schützen sollen. Eine vorzeitige oder sogar fristlose Kündigung durch den Vermieter sollte daher immer genau unter die Lupe genommen werden.

Wann darf der Vermieter zum Eigenbedarf den Mietvertrag kündigen?

Wenn der Vermieter Eigenbedarf für sich selbst, Verwandte oder Verschwägerte Personen anmeldet, hat er das Recht den Mietvertrag zu kündigen. Er muss den Eigenbedarf jedoch nachweisen können und die vereinbarte Kündigungsfrist (meist drei Monate) einhalten. Auch die Kündigung des Mietvertrags während einer Sperrfrist, die zum Beispiel aufgrund von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Mietproblemen verhängt werden kann, ist aufgrund von dringendem Eigenbedarf in der Regel zulässig. 

Kündigung bei Mietzinserhöhung – was sind die Regeln?

Als Mieter sollte man eine Mietzinserhöhung immer genau prüfen, denn nicht jede Erhöhung der Miete ist gerechtfertigt. Aus folgenden Gründen darf der Vermieter eine Mietzinserhöhung vorschreiben:

  • Die Teuerung steigt
  • Der Referenzzinssatz wurde angehoben
  • Die Unterhalts- und Betriebskosten sind gestiegen 
  • Grössere Umbauten oder Renovationen wurden durchgeführt

Jedenfalls muss die Mietzinserhöhung vom Vermieter per amtlichen Formular mitgeteilt und begründet werden. Im Zweifelsfall kann der Mieter die Erhöhung von der Schlichtungsbehörde überprüfen lassen. 

Sonderfall: Fristlose Kündigung – wann tritt diese eine?

Für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter müssen triftige Gründe vorliegen. Dazu zählen beispielsweise, wenn Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich schweren Schaden zufügen oder sie trotz Abmahnung ihre Pflichten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme verletzen. Ebenso kann der Mietvertrag aufgrund des Nichtbezahlens des Mietzins auch nach Verstreichen der Nachfrist fristlos gekündigt werden. Wahrscheinlich wird der Vermieter in diesem Fall außerdem die Kaution für die Wohnung einbehalten.

6. Wann sollte die Wohnung vor einem Umzug gekündigt werden

Schon während der Suche nach einer neuen Wohnung, solltest du die Kündigungsfrist deiner alten Wohnung im Hinterkopf behalten. In der Regel beträgt diese 3 Monate, bei Geschäftslokalen sogar meistens 6 Monate. Wenn du dir nicht sicher bist, solltest du unbedingt im Mietvertrag nachlesen, denn auch längere Kündigungsfristen bei privater Wohnungsvermietung sind zulässig, wenn diese vereinbart wurden. 

Solltest du eine neue Wohnung gefunden haben und beispielsweise Anfang April einziehen wollen, müsstest du deine alte Wohnung auf den 31. März kündigen, sprich das Kündigungsschreiben Ende Dezember (eingeschrieben) abschicken.

Drei Monate vor Umzug ist auch der ideale Zeitpunkt, dich nach einer Umzugsfirma umzusehen und dir dein gewünschtes Zügeldatum zu reservieren. Bei MoveAgain kannst du dir außerdem schnell und bequem online einen Fixpreis für deinen Umzug berechnen lassen.

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