Mietzinserhöhung nach Renovation/Sanierung

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Renovations- oder Umbauarbeiten gehen für den Mieter leider oft mit einer Erhöhung des Mietzinses einher. Nur wertvermehrende Renovationen dürfen sich jedoch auf die Höhe der Miete auswirken. Was das für dich als Mieter bedeutet und welche Rechte (und Pflichten) du hast, erfährst du im folgenden Artikel!

Table of Contents:

  1. Mietzinserhöhung – Wann ist sie zulässig?
  2. Mietzinserhöhung nach Renovation
  3. Wie hoch darf die Mietzinserhöhung nach Renovation ausfallen?
  4. Rechte und Pflichten des Mieters

1. Mietzinserhöhung – Wann ist sie zulässig?

Nicht immer ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt, daher sollte der Mieter die Gründe dafür immer genau prüfen. Grundsätzlich hat der Vermieter in folgenden Fällen das Recht, die Miete zu erhöhen:

  • Die Teuerung ist gestiegen
  • Der Referenzzinssatz wurde angehoben
  • Unterhalts- bzw. Betriebskosten sind gestiegen (Allgemeine Kostensteigerung)
  • Größere Umbauten oder Renovationen wurden vorgenommen (siehe Punkt 2)
  • Erhöhung durch Orts- und Quartierüblichkeit (Vergleichsmiete)

Bei der Erhöhung des Mietzinses ist der Vermieter verpflichtet, diese auf einem amtlichen Formular mitzuteilen. Darauf  muss er erklären, aus welchen Gründen die Kostensteigerung erfolgt. 

Ob die Mietzinserhöhung gerechtfertigt ist, kannst du als Mieter mit Hilfe des Mietzinsrechners nachprüfen, oder durch den MieterInnen verband sowie die Schlichtungsbehörde überprüfen lassen. 

2. Mietzinserhöhung nach Renovation

Grundsätzlich ist eine Erhöhung des Mietzinses zwecks Modernisierung durchgeführter Arbeiten in der Wohnung zulässig. Der Vermieter muss die Erhöhung jedoch genau und klar begründen. Eine Renovation zu Luxuszwecken (zB Installation von Arbeitsplatten aus Marmor in der Küche oder Ersetzen der intakten Badezimmerfliesen durch teures Steingut) rechtfertigt keine Mietzinserhöhung (es sei denn, der Mieter stimmt einer Mieterhöhung zu)!

Zunächst gilt es, zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Investitionen zu unterscheiden. Während werterhaltende Investitionen keinen Einfluss auf den Mietzins haben dürfen, können sich wertvermehrende Investitionen sehr wohl auf die Höhe der Miete auswirken.

Wertvermehrend sind all jene Investitionen, die im Vergleich zur alten Einrichtung mehr Komfort oder Funktionalität bieten, sprich mit einer Modernisierung einher gehen (zB Installation einer neuen Heizung). 

Unter werterhaltenden Investitionen versteht man hingegen Arbeiten, die den Zustand der Wohnung (so wie im Mietvertrag vereinbart) erhalten oder wiederherstellen sollen (zB Reparatur der Therme).

Die Unterscheidung zwischen wertvermehrend und werterhaltend ist jedoch oft nicht immer ganz klar zu treffen – insbesondere bei umfangreichen Sanierungsarbeiten. Daher ist es wichtig, dass sich der Mieter  im Zweifelsfall von Experten beraten lässt. 

Wichtig: Der Vermieter muss laut Mietrecht die Erhöhung auf einem offiziellen Formular mitteilen und begründen. Dieses muss dem Mieter/der Mieterin mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden, damit dieser (wenn gewünscht) die Wohnung noch rechtzeitig kündigen kann. Wird das Formular zu spät ausgestellt, gilt die Mietzinserhöhung erst auf den übernächsten Kündigungstermin. 

Beispiel: Das Mietverhältnis einer Wohnung darf per 31. Dezember unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist beendet werden. Die Mietzinserhöhungsanzeige muss somit spätestens am 21. September beim Mieter eingehen.

Der Mietzins darf nämlich erst auf den nächsten vertraglich vereinbarten Kündigungstermin angehoben werden! 

Der Vermieter muss außerdem die Investitionskosten offenlegen. Dieses Formular darf erst an den Mieter ausgestellt werden, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind und alle Belege zu den erledigten Arbeiten vorliegen.

3. Wie hoch darf die Mietzinserhöhung nach Renovation ausfallen?

Bei Teilsanierungen existiert keine gesetzliche Obergrenze für Mietzinsaufschläge. Wie bereits oben erwähnt, darf der Vermieter jedoch nur wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins aufschlagen. Dazu zählt beispielsweise der Austausch von zweifach gegen dreifach verglaste Fenster – das würde die Lärmbelastung und gegebenenfalls auch die Heizkosten senken und somit einen klaren Vorteil für den Mieter bedeuten.

Bei einer kompletten Sanierung deiner Wohnung liegt der wertvermehrende Anteil zwischen 50 und 70 Prozent, welcher sich auf den Mietzins auswirken darf.

4. Rechte und Pflichten des Mieters

Sollte sich der Vermieter zur Renovation/Sanierung entscheiden, ist der Mieter zur Kooperation bzw. Mitarbeit verpflichtet. Sprich: Er muss die nötigen Vorbereitungen treffen, wie Räume zugänglich zu machen oder Möbel nach Wunsch der Baufirma beseitigen. 

Der Vermieter ist wiederum verpflichtet, die Unannehmlichkeiten so gering wie möglich zu halten.

Während der Sanierung/Renovation steht dem Mieter laut Mietrecht eine Mietzinsreduktion zu. Die Höhe dieser Reduktion sollte erst nach Beendigung der Sanierung vereinbart werden. Du solltest auf keinen Fall bereits im Voraus eine Vereinbarung mit deinem Vermieter treffen. Denn je nach Umständen, können sich die Arbeiten an deiner Wohnung unvorhergesehen in die Länge ziehen und du hast deswegen auch das Recht auf eine höhere Mietzinsreduktion.

Eine Mietzinserhöhung darf wenn, nur nach Abschluss des Umbaus bzw. Renovation stattfinden. Da die Erhöhung des Mietzinses rechtlich erst mit dem  nächstmöglichen Kündigungstermin in Kraft treten darf, gibt es in diesem Fall kein Sonderkündigungsrecht, sondern es gilt die im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist.

Dem Mieter steht deswegen eine Frist von 30 Tagen zur Verfügung, wo er die Mietzinserhöhung des Vermieters prüfen und anfechten darf. Diese solltest du auf keinen Fall verpassen, denn das Versäumen dieses Termins macht die Mietzinserhöhung rechtskräftig – selbst wenn die Erhöhung nicht gerechtfertigt ist! 

In solch einem Fall, insbesondere wenn die Mieterhöhung massiv ausfällt, könntest du einen Umzug in Betracht ziehen und die Wohnung zum nächstmöglichen Kündigungstermin kündigen.

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